حکم تخلیه مستأجر یا تخلیه ید،  موردی است که فرد با اجازه و رضایت مالک، ملکی را تصرف کرده. یعنی شروع تصرف مستأجر با اجازه مالک بوده است.  البته بارزترین نمونه ی آن حکم تخلیه در قرارداد اجاره است.

در این مورد با وجود شرایط لازم چه ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد چه برای کسب و پیشه، مالک با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف میتواند تقاضای تخلیه نماید. در اصطلاح عوام به دعوای تخلیه ید، تخلیه هم میگویند.

دراین مطلب به شرح شرایط درخصوص حکم تخلیه و مدارک لازم و احکام  آن می پردازیم.

درخواست تخلیه مستأجر :

1- رسیدگی به صدور حکم تخلیه حسب مورد در صلاحیت شورای حل اختلاف یا دادگاه عمومی است .

2- بنا بر شرایط متقاضی به تشخیص وکیل ممکن است تقاضای تخلیه مستاجر  به صورت درخواست صدور حکم تخلیه یا دستور تخلیه صورت گیرد.

3- اگر قرارداد اجاره عادی باشد، به امضای دو شاهد در قرارداد رسیده باشد، قرارداد بطور کتبی تنظیم شده باشد همچنین مدت و مبلغ در قرارداد نوشته شده و مدت آن پایان یافته باشد. رسیدگی به آن در صلاحیت شورای حل اختلاف است .

4- اگر قرارداد اجاره رسمی باشد، یعنی طرفین در ابتدا آن را در یکی از دفاتر اسناد رسمی ثبت کرده باشند، در خصوص تخلیه مستأجر، بایست جهت صدور دستورتخلیه و صدور اجراییه ، به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت محل مراجعه نمود.

5-  در دعوای دستور تخلیه یا همان درخواست دستور تخلیه مستأجر در مراجع  یاد شده اگر شرایط لازم وجود داشته باشد بدون رسیدگی قضایی و بدون نیاز به حضور و دعوت طرفین، مرجع مربوط اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند.

6- مرجع صادر کننده ی حکم تخلیه ضمن صدور حکم، دستور واریز مبلغ قرض الحسنه یا اصطلاحاً پول رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری یا به حساب شخصی مستاجر را می دهد.

7- تقاضای حکم تخلیه به موجب دادخواست و از طریق ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی انجام و از جمله دعاوی غیر مالی محسوب می شود.

8- اگر موجر ادعای عدم پرداخت اجاره ها یا ورود خسارت به ملک را داشته باشد می تواند در این باره بطور مستقل طرح دعوا نماید و مبلغ پول رهن واریز شده در صندوق دادگستری  را ضمن اجرای حکم تخلیه توقیف کند.

حکم تخلیه فوری

در سیستم حقوقی ایران چنین رکنی  وجود ندارد لذا برای گرفتن حکم تخلیه باید تمام موارد ذکر شده در این مطلب طی شود. اما متقاضی با وجود شرایطی خاص می تواند به قانونی استناد کند که الزاماً بشود  طبق نظر قانونگذار به طور فوری رسیدگی و اجرا گردد. موسسه حقوقی و داوری آوای صلح صلح صدر میتواند جهت انجام این امور وکلای خبره را در اختیار شما بگذارد.

با این وجود اگر دعوا بدرستی طرح شود و فرصت سوزی در رسیدگی به دعوای تخلیه در شورای حل اختلاف نشود انقدر ها هم زمان بر نیست  ولی در دادگاه گاهی ممکن است تا یکسال هم طول بکشد.

در بیشتر مواقع منظور از حکم تخلیه فوری همان  اخذ دستور تخلیه است لیکن در بین افراد عادی  این مفاهیم به جای هم و غیر تخصصی استفاده می شود.

مدارک لازم برای حکم تخلیه مستأجر:

برای گرفتن حکم تخلیه، مالک ابتدا باید مالکیت خود را درخصوص ملک  ثابت کند. پس از آن باید طبق قرارداد ، مدت اجاره پایان یافته یا مالک رضایتی به ادامه تصرف توسط مستاجر ندارد.

در  دعوای تخلیه مستأجر دلایلی که باید ضمیمه دادخواست شود عبارتند از :

1- مدرک مالکیت موجر بر ملک یا منافع آن

2- قرارداد اجاره ای که به دلایلی به موجر حق تخلیه می دهد. این دلایل حسب مورد یا پایان یافتن مدت اجاره یا وجود حق فسخ است.

3- در سایر مواردجهت تخلیه ، اثبات اینکه موجر از اذن تصرف سابق رجوع نموده است  معمولاً بوسیله ارسال اظهارنامه است.

4- رسیدهای واریزی مستاجر به منظور اثبات پرداختی ها یا کسری پرداخت اجاره بها

5-  جهت اثبات  ورود خسارات به ملک تأمین دلیل نیز می بایست انجام گیرد.

مقررات قانونی مربوط به حکم تخلیه مستأجر:

مقررات مربوط به اجاره و تخلیه ملک تجاری و مسکونی در قوانین مختلف آمده که به طور خاص می توان به موارد زیر اشاره نمود:

1- مصوبات دولت در خصوص تخلیه در شرایط ویژه که ماهیتاً قانون محسوب نمیشود، بهر حال از سوی قضات مورد توجه قرار می گیرد.

2- ماده 44 قانون مدنی که به مالک در حق انتفاع، حق رجوع می دهد، که منظور همان درخواست  دستور تخلیه یا حکم تخلیه است.

3-  مواد 466 تا 506  از قانون مدنی ، احکام تخلیه و اجاره را بیان داشته است.

4- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 مربوط به  احکام اجاره و تخلیه اماکن مسکونی و تجاری بعد از سال 76 اشاره دارد.

5- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1362 ؛ مربوط به اجاره اماکن مسکونی قبل از سال 76 میباشد که هر سال تمدید شده باشند .

6- قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356؛ این قانون صرفاً شامل قراردادهای اماکن تجاری قبل از سال 1376 است. نکته مهم در این قانون اینکه؛ انقضاء مدت دلیل تخلیه نیست، مستأجر بهرحال حق دریافت حق کسب و پیشه را دارد. حتی اگر به صراحت در مورد آن چیزی ننوشته باشند.

جهت دریافت مشاوره کلیک کنید.